来源:证券日报网 发布人:学林网 发稿日期:2024-11-15
本报记者 陈潇
11月13日,财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》,明确多项支持房地产市场发展的税收优惠政策。
公告明确,加大住房交易环节契税优惠力度,积极支持居民刚性和改善性住房需求;降低土地增值税预征率下限,缓解房地产企业财务困难。
中指研究院政策研究总监陈文静向《证券日报》记者表示:“综合来看,本次政策对于购房者、房企均将产生实质性利好,可降低购房者置业成本、缓解房企资金压力,有利于进一步稳定市场预期、提振购房者置业信心。10月份以来,财税政策接连落地有望进一步强化房地产市场的修复节奏,助力市场止跌回稳。”
大幅节约置业成本
具体来看,此次政策利好包括三大方面。第一,降低契税税率。执行1%契税税率的面积段由90平方米提升至140平方米,而购买140平方米以上住房,唯一住房减按1.5%、二套按2%税率执行,也有明显下降;第二,增值税方面,在城市取消普通住宅标准后,对个人销售已购买2年以上(含2年)住房一律免征增值税。此外,政策还提出,将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。
“对于北京来说,首套小户型基本没有太大的直接影响,主要影响的还是改善户型和二套置业人群,不过税费减免了,对于小户型卖家,也会更有改善的动力。”丰台区链家一位经纪人告诉《证券日报》记者,最近市场交易量持续增加,好房子成交非常快。 那么,对于改善型置业人群来说,究竟能省下多少税费成本?
据中指研究院测算,在契税方面,一线城市购买90平方米以下,总价400万元的二套住房,相比于新政前,可以节约8万元成本;90平方米以上,140平方米以下,总价500万元的一线城市二套住房,可以节约10万元;140平方米以上的首套住房,可以节约11.25万元。
“前两天还在催房东解押快点,晚上就出了新政策,可以省下一个点,也算是赶上好政策了。”来自福建刚刚买下二套房的李女士告诉《证券日报》记者。
增值税方面,多位北京地区中介告诉《证券日报》记者,由于相关部门还没有正式发文取消非普,所以政策还未落地,如果取消的话,这部分住宅可以减少5个点左右的增值税。
以北京为例,政策优化前,满两年非普通住宅需缴纳增值税,若现价500万元,购买时原值200万元,则应缴增值税为(500万元-200万元)/1.05*5%,即14.3万元。政策优化后,若满两年原非普宅也可免征增值税,原应缴增值税可全部节省。
房企开发成本有望降低
对于房企来说,在多位业内人士看来,亦有两大方面利好影响。一是在大幅节约契税成本的情况下,有望释放改善性和二套住房需求入场,布局改善性住宅的房企有望迎来业绩提振。二是增值税政策优化方面,有利于房企降低开发成本的同时缓解资金压力。 “此次三部门发布政策,进一步大幅降低购房交易成本,不仅能够促进新房市场止跌回稳,还能加快二手房市场活跃度上升,对于楼市信心及预期恢复有积极影响。”同策研究院研究总监宋红卫向《证券日报》记者表示。
“此次税费进一步下降,使得开发商的销售有更多的需求支撑。一线城市的改善性住宅有望迎来一波快速去化。”镜鉴咨询创始人张宏伟向《证券日报》记者表示,当前不少龙头房企,尤其是最近两、三年的项目开发基本都聚焦在核心城市的改善性住宅,此次迎来政策利好,有助于龙头房企的业绩提振。
中指研究院企业研究总监刘水向《证券日报》记者表示,一线城市取消普通住宅和非普通住宅标准,降低土地增值税,有利于房企降低开发成本,建设更多“好房子”,以满足居民对于高品质居住的需求。从此次政策来看,开发改善型项目更多的房企,其土地增值税减免空间更大,推动房企将更多地投入改善型项目开发建设。
“近些年,随着房地产市场的持续调整,不少房地产项目的土地增值税实际税率明显降低,不少税费资金处于多缴状态,这部分资金如果不能及时退税,将增加企业的资金压力。本次将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点,有利于降低企业预征预缴的土地增值税,缓解企业资金压力,对于当前稳定企业预期也将带来积极影响。”陈文静表示。
除此之外,预征率的下降亦有望刺激房企的拿地热情,缓解投资压力。“预缴比例下调,有望改善房企现金流,各地还可以结合当地实际情况对实际执行的预征率进行调整,这将进一步降低交易环节税负,使得市场热度从销售端传导至开发商拿地端。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受《证券日报》记者采访时表示。
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