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2022资产评估师《资产评估实务一》练习题精选(12)

来源:咸林网校      发布人:学林网      发稿日期:2022-07-13

1、多选题:下列选项中,属于运用市场法对不动产进行评估的前提条件的有( )。


A、具有充分发育的、活跃的、公平的不动产交易市场 


B、被评估不动产的未来收益必须是可以预测并可用货币衡量的 


C、被评估不动产建造过程中的工程量是可以计量的,且该类不动产可以重复“生产” 


D、被评估不动产的市场参照物及其相比较的指标、技术参数等资料是可以搜集到的 


E、被评估不动产的预期获利年限可以预测 


【正确答案】AD


【答案解析】市场法适用的前提条件包括:(1)具有充分发育的、活跃的、公平的不动产交易市场;(2)可以搜集到被评估不动产的市场参照物及其相比较的指标、技术参数等资料。所以本题的正确答案为A项、D项。选项B、E属于运用收益法评估的前提条件。选项C属于运用成本法评估的前提条件。


2、单选题:关于国有土地使用权,下列说法正确的是( )。


A、以划拨方式取得土地使用权的,其使用期限为70年,到期后再申请续期 


B、划拨土地使用权常用于抵押 


C、土地使用者未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地,可以出租部分土地使用权 


D、国有土地使用权转让的方式包括出售、交换和赠与 


【正确答案】D


【答案解析】除法律、行政法规另有规定外,以划拨方式取得土地使用权的,没有使用期限的限制,所以选项A的说法不正确。划拨土地使用权一般不得转让、出租、抵押,符合条件的,经市、县人民政府自然资源管理部门和房产管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押,所以选项B的说法不正确。土地使用者未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,不得出租土地使用权,所以选项C的说法不正确。 

国有土地使用权转让,是指土地使用者将出让土地使用权转让于受让方、受让方支付价款的行为,包括出售、交换和赠与,所以选项D的说法正确。


3、单选题:在不动产价格的影响因素中,环境景观属于( )。


A、实物因素 


B、区位因素 


C、权益因素 


D、交易因素 


【正确答案】B


【答案解析】不动产价格的影响因素可以分为不动产自身因素、不动产外部因素以及不动产交易因素:(1)不动产自身因素包括区位因素(位置、交通、环境景观、外部配套)、实物因素(土地实物因素、建筑物实物因素、通用性)、权益因素(权利状况、使用管制、相邻关系);(2)不动产外部因素包括政治因素、政策因素、经济因素、社会因素等;(3)不动产交易因素包括不动产供求关系、变现因素、心理因素、其他因素等。


4、单选题:下列关于不动产清查核实的说法中,错误的是( )。


A、必须进行逐项调查 


B、评估专业人员在现场勘察时很少使用专业的不动产鉴定 


C、可以利用专家和专业报告 


D、可以要求相关当事人提供保证书或承诺函 


【正确答案】A


【答案解析】对不动产进行清查核实时,可以采用的方法有逐项调查或抽样调查。对于数量较大的不动产,当资产评估专业人员认为通过对样本的调查,可以推断整体不动产的状态时,可以采用抽样方法进行现场调查。


5、多选题:在不动产清查核实中,下列属于建筑物实物状态清查核实内容的有( )。


A、土地坐落 


B、建筑规模 


C、平面布置 


D、不动产权证类型 


E、交易结构 


【正确答案】BC


【答案解析】选项A属于土地实物状态;选项D属于权利状态;选项E属于区位和交易状况。


6、单选题:某砖混结构的三层住宅,宅基地面积为180平方米,建筑面积为400平方米。采用报酬资本化法,报酬率为9%,评估时的剩余使用年限为10年。经测算,该住宅的年净收益为50000元,预计未来净收益将维持该水平,则用收益法评估该住宅的每平方米价格约为( )。


A、802.2元 


B、825元 


C、1054元 


D、1328元 


【正确答案】A


【答案解析】住宅价格=50000/9%×[1-1/(1+9%) 10]=320882.89(元)。


则该住宅的每平方米价格=320882.89/400=802.2(元)。


注:1/r×[1-1/(1+r)n]=(P/A,r,n),是年金现值系数计算公式的变形。


7、单选题:运用剩余法评估不动产价值时,下列关于预测开发完成后不动产开发价值的说法错误的是( )。


A、对于出售的写字楼,用市场法确定开发完成后的不动产总开发价值 


B、对于出租的写字楼,用市场法确定不动产出租的净收益,再用收益法将出租净收益折现为不动产总开发价值 


C、对于出售的居住用商品房,用市场法确定开发完成后的不动产总开发价值 


D、对于出租的商业楼宇,用市场法确定不动产出租的总开发价值 


【正确答案】D


【答案解析】对于出售的不动产,如居住用商品房、商业楼宇、写字楼、工业厂房等,可采用市场法确定开发完成后的不动产总开发价值,选项A和选项C的说法正确。对于出租的不动产,如写字楼和商业楼宇等,首先采用市场法确定开发不动产出租的净收益,然后采用收益法将出租净收益折现为不动产总开发价值,选项B的说法正确,选项D的说法不正确。


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